Locations type Airbnb en Espagne : Barcelone supprimera toutes les licences d’ici 2028, Valence limite les séjours à 10 jours, voici les règles ville par ville

Les grandes villes d’Espagne serrent la vis sur les locations touristiques type Airbnb, avec des restrictions qui bouleversent déjà les plans des propriétaires.

En Espagne, plusieurs municipalités redessinent en profondeur le marché des locations de courte durée, rapporte le média en ligne anglophone The Local Spain. Entre interdictions à venir, plafonds stricts et durcissement des licences, ces décisions touchent directement les propriétaires qui louent à des touristes via Airbnb et autres plateformes, mais aussi les voyageurs réguliers et ceux qui envisagent d’acheter un bien pour le rentabiliser ainsi.

Barcelone : toutes les licences de locations touristiques supprimées d’ici 2028

La capitale catalane prend l’une des mesures les plus radicales du pays. La mairie de Barcelone a annoncé la disparition progressive de l’ensemble des licences de location touristique de logements entiers, avec un objectif clair : les supprimer totalement d’ici 2028.

Barcelone prévoit de retirer toutes les licences de locations touristiques de logements entiers à l’horizon 2028, mettant fin au modèle Airbnb classique dans la ville.

L’objectif affiché par la municipalité est de libérer des logements pour les résidents permanents et de contenir la flambée des loyers dans les quartiers les plus convoités. Les locations de courte durée sont accusées de raréfier l’offre pour les habitants et de transformer des immeubles entiers en résidences quasi-hôtelières.

Concrètement, cela signifie que :

• les propriétaires qui possèdent déjà une licence ne devraient plus pouvoir l’exploiter au-delà de la date fixée par la ville ;
• l’obtention de nouvelles licences devient pratiquement impossible ;
• les locations touristiques illégales sont davantage ciblées par les contrôles municipaux.

Pour les acheteurs étrangers qui visaient Barcelone afin d’y investir dans un appartement à louer sur Airbnb, cette nouvelle trajectoire réglementaire change la donne. Un bien acheté aujourd’hui dans cette optique risque de ne plus pouvoir être loué légalement à des touristes avant même d’être amorti.

Valence : séjours touristiques limités à 10 jours

La ville de Valence adopte une approche différente, mais tout aussi contraignante pour certains investisseurs. Ici, la règle clé porte sur la durée des séjours autorisés.

À Valence, les séjours touristiques via des plateformes type Airbnb sont limités à 10 jours, ce qui réduit drastiquement l’intérêt des locations prolongées.

Cette limite vise à éviter que des appartements restent occupés en continu par des touristes au détriment des locataires à long terme. Les locations très rentables de plusieurs semaines ou de plusieurs mois à forte rotation deviennent ainsi plus compliquées à organiser.

Pour un propriétaire, cette contrainte influence directement la stratégie de location :

• les séjours doivent être fragmentés en courtes périodes, avec davantage de changements de voyageurs ;
• la gestion logistique (ménage, remise des clés, maintenance) devient plus lourde ;
• les revenus ne sont plus aussi prévisibles qu’avec des réservations de longue durée.

Pour les touristes, cette règle change aussi les habitudes : une famille qui souhaitait passer trois semaines complètes à Valence dans le même appartement ne pourra pas le faire légalement via une location de type Airbnb, et devra se tourner vers un autre type d’hébergement ou scinder son séjour.

Des règles différentes ville par ville : un casse-tête pour les propriétaires

Au-delà de Barcelone et Valence, The Local Spain souligne que de nombreuses autres villes espagnoles ont mis en place leurs propres règles, avec des régimes très différents d’un territoire à l’autre.

En Espagne, chaque ville ou région peut fixer ses propres conditions pour les locations touristiques, rendant la réglementation très fragmentée.

Selon la commune, les contraintes peuvent porter sur :

• le nombre maximal de licences touristiques attribuées par quartier ;
• l’obligation ou non que le logement soit la résidence principale du propriétaire ;
• la nécessité d’obtenir une licence régionale, en plus de l’autorisation municipale ;
• les normes techniques à respecter (surface minimale, sécurité, accessibilité) ;
• les jours de location autorisés par an.

Un investisseur qui achète un bien à Séville, Malaga ou Madrid ne fera donc pas face aux mêmes contraintes qu’à Barcelone ou Valence. Cette mosaïque réglementaire impose une vérification détaillée des textes locaux, souvent en espagnol, avant tout achat immobilier destiné au tourisme.

Pourquoi les municipalités espagnoles serrent la vis

Ces décisions ne tombent pas du ciel. Depuis plusieurs années, de nombreux habitants des centres historiques espagnols dénoncent la difficulté à se loger et la transformation de leurs quartiers en zones purement touristiques.

Les élus locaux mettent en avant plusieurs arguments :

• la hausse des loyers, alimentée par la conversion massive d’appartements en locations touristiques ;
• le bruit et les nuisances dans les immeubles résidentiels ;
• la disparition des commerces de proximité au profit d’enseignes orientées vers les visiteurs ;
• la pression sur les transports, la propreté et les services publics dans les zones les plus visitées.

Les restrictions sur les licences type Airbnb s’inscrivent dans une stratégie plus large de « régulation du tourisme de masse », qui concerne aussi les croisières, les visites de groupes ou les hôtels.

Ce que cela change pour un acheteur français en Espagne

Pour un lecteur français qui envisage d’acheter un appartement en Espagne dans l’idée de le louer à des touristes, ces évolutions réglementaires constituent un point de vigilance majeur.

Un projet d’investissement locatif de courte durée en Espagne ne peut plus se concevoir sans une étude précise des règles en vigueur dans la ville ciblée.

Avant d’acheter, plusieurs vérifications s’imposent :

• Identifier clairement le type de licence nécessaire pour la location touristique (souvent appelée « licence de logement d’usage touristique »).
• Vérifier si de nouvelles licences sont encore délivrées dans le quartier ou si un moratoire est en place.
• Demander à la mairie ou à l’administration régionale les documents officiels à jour.
• Se renseigner sur les contrôles et les sanctions en cas de location sans licence.

Beaucoup de Français passent par une agence immobilière locale ou un avocat spécialisé pour sécuriser ces démarches. En droit espagnol, comme en France, la location sans autorisation peut entraîner des amendes importantes, des ordres de cessation d’activité et parfois des difficultés en cas de revente du bien.

Quelle situation en France pour les locations type Airbnb ?

En France, la tendance de fond est similaire, même si les règles diffèrent dans leur forme. Plusieurs grandes villes encadrent strictement les locations meublées de courte durée, notamment via la loi qui régit l’usage des résidences principales et secondaires.

Dans des communes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nice, les propriétaires doivent respecter des principes proches de ceux observés en Espagne :

• limite de jours de location pour la résidence principale ;
• obligation de déclaration en mairie ou d’enregistrement préalable ;
• règles spécifiques pour les résidences secondaires, avec parfois des obligations de « compensation », c’est-à-dire de transformer un local commercial en logement pour compenser la perte d’habitat permanent.

Les contrôles se sont renforcés dans certaines villes françaises, avec des sanctions financières en cas de non-respect. Les plateformes comme Airbnb peuvent être tenues de transmettre des données sur les annonces pour faciliter ces vérifications.

Cette mise en perspective montre que l’Espagne et la France suivent un mouvement commun : encadrer les locations touristiques pour limiter leurs effets sur le marché du logement, tout en conservant une marge pour les locations occasionnelles.

Comment les voyageurs peuvent s’adapter à ces nouvelles règles

Ces restrictions ne concernent pas uniquement les propriétaires. Les touristes réguliers en Espagne doivent aussi adapter leurs habitudes de réservation. Dans une ville comme Barcelone, l’offre de locations touristiques légales risque de diminuer progressivement, ce qui pourrait :

• réduire le nombre d’appartements entiers disponibles sur les plateformes ;
• faire monter les prix des logements restant autorisés ;
• rediriger une partie de la demande vers les hôtels, les auberges et les résidences de tourisme.

À Valence, la limite de 10 jours peut conduire certains voyageurs à privilégier d’autres formes d’hébergement pour des vacances plus longues, ou à organiser leur séjour en plusieurs segments.

Location touristique, location saisonnière : de quoi parle-t-on exactement ?

Le terme « location touristique » recouvre, en Espagne comme en France, des locations meublées de courte durée à une clientèle de passage, qui n’y établit pas sa résidence principale. Il se distingue de la location meublée classique à l’année, soumise à d’autres règles.

Dans les grandes villes, les locations touristiques se concentrent souvent dans les mêmes quartiers que les hôtels et peuvent générer un « effet boule de neige » : plus elles se multiplient, plus elles poussent d’autres propriétaires à convertir leur logement, ce qui accentue les tensions sur le logement permanent.

Pour un propriétaire, la question centrale devient donc celle de l’équilibre entre rentabilité et sécurité juridique. Un logement loué à l’année à un résident rapporte souvent moins qu’une succession de locations de courte durée, mais il s’expose aussi à moins de changements réglementaires et de contrôles.

Les changements annoncés à Barcelone, les limitations mises en place à Valence et les diverses règles locales en Espagne illustrent ce mouvement de rééquilibrage en faveur des habitants permanents. Tout projet immobilier fondé sur le modèle Airbnb doit désormais intégrer cette dimension réglementaire comme un élément clé, au même titre que l’emplacement ou le prix d’achat.

Hélène Vasseur

Lecture rapide : rédactrice en chef d’Eurotel, ancienne de l’hôtellerie, spécialiste des hôtels de caractère et des city-trips.

Hélène Vasseur a passé près de quinze ans dans l’hôtellerie avant de se consacrer à l’écriture. De la réception d’un palace lyonnais à la direction d’une maison d’hôtes, elle a appris à lire un hôtel de l’intérieur : ce qui fait une vraie adresse, et ce qui relève du décor.

Rédactrice en chef d’Eurotel, elle coordonne la ligne éditoriale et arpente l’Europe à la recherche d’hôtels de caractère et de destinations à raconter autrement. Sa conviction : on voyage mieux quand on comprend les lieux, pas seulement quand on les coche. Elle garde un faible pour les vieilles villes d’Europe centrale et les petits-déjeuners qui s’éternisent.