En 1991, un tribunal a officiellement déclaré cette maison hantée : elle est aujourd’hui la seule des États-Unis dans ce cas, et son prix est connu

À Nyack, dans l’État de New York, une élégante maison victorienne a été au cœur d’un procès inédit qui l’a fait entrer dans l’histoire immobilière américaine.

Aux États-Unis, une demeure de Nyack, au nord de New York, est devenue célèbre bien au-delà de son quartier tranquille. Comme le raconte le site américain spécialisé All That’s Interesting, cette maison a été qualifiée de « légalement hantée » à la suite d’une décision de justice rendue en 1991. Trois décennies plus tard, son histoire continue de fasciner… et sa valeur immobilière a explosé.

Une maison victorienne, des fantômes… et une propriétaire très bavarde

La maison se trouve à Nyack, une petite ville en bord de fleuve sur l’Hudson, à une cinquantaine de kilomètres de New York. Il s’agit d’un grand manoir victorien, clairement identifiable dans les vidéos TikTok qui ont relancé l’affaire, avec désormais une façade violette très remarquée.

Pendant plus de vingt ans, une femme, Helen Ackley, y a vécu avec sa famille. Elle affirmait depuis longtemps que la demeure était peuplée de plusieurs esprits. Selon le récit repris par la tiktokeuse américaine @ghoulplease_, la famille entendait des bruits de pas dans les couloirs, des portes claquaient toutes seules et un fantôme aurait même pris l’habitude de secouer le lit de sa fille chaque matin, à heure fixe, comme un réveil.

Loin de garder ces histoires pour elle, Helen Ackley s’en vantait. Elle a raconté ces supposées manifestations dans Reader’s Digest, un magazine très diffusé aux États-Unis, mais aussi dans d’autres publications. La réputation de la bâtisse était telle que des visites guidées locales la présentaient comme « un manoir victorien en bord de rivière (avec fantôme) ».

À force d’interviews et d’articles, la maison de Nyack s’est forgé une véritable réputation de repaire de fantômes, bien avant d’arriver devant un juge.

Tout allait bien tant qu’elle n’envisageait pas de la vendre. Le tournant arrive à la fin des années 1980.

La vente qui tourne au cauchemar judiciaire

En 1989, Helen Ackley décide de céder sa maison. Un acheteur, Jeffrey Stambovsky, se manifeste, fait une offre et verse un acompte. À ce stade, il n’a pas connaissance de la réputation « hantée » des lieux, ni des articles où la propriétaire la revendique.

Ce n’est qu’après son engagement qu’il apprend, par d’autres sources, que la demeure est mondialement connue comme maison de fantômes. Le futur acquéreur prend peur, au sens financier plus que paranormal, et veut annuler la transaction. Il estime qu’on ne l’a pas informé d’un élément essentiel pouvant affecter la valeur du bien.

Le conflit finit par atterrir devant la justice de l’État de New York. En première instance, le tribunal invoque le principe juridique classique de caveat emptor — littéralement « que l’acheteur prenne garde », l’équivalent du « à l’acheteur de se renseigner ». Autrement dit, c’était au futur propriétaire de faire toutes ses vérifications avant de signer.

Mais Jeffrey Stambovsky ne s’arrête pas là et fait appel. C’est à ce stade que le dossier va prendre une tournure historique.

Quand la justice new-yorkaise déclare une maison « hantée »

En 1991, la cour d’appel de l’État de New York se range finalement du côté de l’acheteur. Les juges ne tentent pas de trancher l’existence des fantômes. Ils se concentrent sur un point : la réputation extrêmement répandue de la maison, façonnée par la propriétaire elle-même.

Dans leur décision, ils estiment que même l’acheteur le plus prudent ne pouvait raisonnablement pas découvrir, par une simple visite ou une expertise classique, que le bien était connu de tout le voisinage pour être hanté. Ils soulignent que la vendeuse avait déjà largement médiatisé cette particularité dans la presse et qu’elle aurait dû faire preuve de la même franchise envers l’acquéreur.

Pour les juges, Helen Ackley avait dissimulé une information « réputationnelle » majeure, impossible à détecter lors d’une inspection, mais susceptible d’affecter le prix de revente de la maison.

La cour annule donc la vente et permet à Jeffrey Stambovsky de récupérer son acompte. C’est cette décision qui va faire entrer la demeure de Nyack dans la légende : dans l’arrêt, la juridiction écrit qu’« en droit, la maison est hantée ». D’où son surnom de « première maison légalement hantée des États-Unis ». Dans les milieux juridiques américains, l’affaire est même souvent qualifiée de « Ghostbusters ruling », en référence au film S.O.S. Fantômes.

Un précédent sur la notion de « propriété stigmatisée »

Cette affaire est souvent citée, aux États-Unis, dans les discussions sur les « propriétés stigmatisées ». L’Association nationale des agents immobiliers américains utilise cette expression pour désigner des biens dont la réputation négative peut effrayer les acheteurs : scène de crime, suicide, histoire de fantômes, rumeurs persistantes…

L’arrêt Stambovsky c. Ackley n’impose pas de manière générale aux vendeurs de signaler toute rumeur de paranormal. Il montre plutôt qu’un propriétaire qui a lui-même construit et diffusé une telle réputation ne peut pas ensuite faire comme si elle n’existait pas vis-à-vis d’un acheteur.

• Le tribunal ne prouve pas l’existence de fantômes.
• Il reconnaît en revanche la réalité d’une réputation publique forte.
• Il protège l’acheteur contre une information cachée impossible à déceler via une inspection classique.

Que devient la « maison légalement hantée » aujourd’hui ?

Le procès clos, la maison de Nyack a continué sa vie, changeant plusieurs fois de mains. La même année que la décision de justice, en 1991, elle est vendue au réalisateur Adam Brooks. Celui-ci finira par s’en séparer à son tour, cédant la maison à la chanteuse Ingrid Michaelson. Puis la demeure passe entre les mains du musicien Matisyahu.

Selon l’agent immobilier qui s’est occupé de sa mise en vente dans les années 2010, aucun de ces propriétaires successifs n’aurait signalé d’activité paranormale particulière. Les fantômes, si fantômes il y a, semblent donc être restés discrets.

La maison a été vendue à nouveau en 2021 à un acheteur resté anonyme, pour 1,8 million de dollars. Le site immobilier Redfin estime aujourd’hui sa valeur autour de 2,6 millions de dollars. La mention « maison hantée » n’a donc nullement empêché la hausse de son prix, dans un marché immobilier new-yorkais très tendu.

Vendue 1,8 million de dollars en 2021 et estimée désormais à 2,6 millions, la maison de Nyack prouve que la peur des esprits ne fait pas forcément baisser les prix.

Sur TikTok, la créatrice de contenu @ghoulplease_, originaire de Nyack, affirme qu’elle l’achèterait « sans hésiter » si elle en avait l’occasion. Son clip, qui cumule plus de 700 000 vues, montre la façade violette du manoir et rappelle son statut unique aux États-Unis : celui d’une maison officiellement hantée… sur le plan juridique.

Aux États-Unis, des règles variables selon les États

L’affaire de Nyack n’a pas uniformisé le droit américain. Les obligations d’information des vendeurs varient largement d’un État à l’autre.

À New York, par exemple, un propriétaire n’a pas l’obligation de dire si une personne est morte dans le logement, quelle qu’en soit la cause. Les questions de meurtre, de suicide ou de décès naturel ne figurent pas parmi les points à divulguer. Dans d’autres États, comme l’Alaska, la loi impose au contraire de préciser si un meurtre ou un suicide est survenu dans le bien au cours de l’année écoulée.

Dans ce contexte, l’arrêt Stambovsky c. Ackley est surtout une curiosité juridique souvent citée dans les cours de droit, car il mêle humour, fantômes et théorie des vices cachés. Les spécialistes du droit apprécient sa dimension technique, tandis que les amateurs de paranormal y voient une forme de reconnaissance institutionnelle de l’existence de maisons hantées.

En France, comment serait traitée une « maison hantée » ?

En France, le droit immobilier repose sur des principes différents, notamment en matière d’« information précontractuelle ». Le vendeur doit informer l’acheteur sur les caractéristiques du bien et peut engager sa responsabilité en cas de « vice caché », c’est-à-dire un défaut non apparent, antérieur à la vente et suffisamment grave pour rendre le logement impropre à l’usage ou en diminuer fortement l’intérêt.

Un phénomène surnaturel ne fait pas partie de ces vices, puisqu’il n’est pas objectivable. En revanche, une réputation extrêmement négative, si elle repose sur des faits précis et notoires – par exemple un crime médiatisé – peut peser dans une négociation. Elle pourrait, selon les circonstances, être invoquée dans un contentieux, non pas parce que le bien est « hanté », mais parce qu’il est difficilement revendable ou louable du fait de sa mauvaise image.

Les agences immobilières françaises ne disposent pas d’une catégorie officielle de « bien stigmatisé », mais elles gèrent concrètement ce type de situations : appartement au-dessus d’un bar très bruyant, immeuble associé à un fait divers, maison longtemps laissée à l’abandon… Le sujet est traité au cas par cas, avec un ajustement du prix et, parfois, une transparence accrue envers l’acheteur pour éviter tout litige.

Quand la réputation d’un bien pèse sur la transaction

Pour un lecteur français, l’affaire de Nyack illustre surtout un principe transposable : au-delà des mètres carrés et de l’état du bâti, la réputation d’un logement peut influencer sa valeur. Qu’elle soit liée au paranormal ou à un fait réel, une histoire trop connue peut rebuter certains acquéreurs et devenir un argument de négociation pour d’autres.

En pratique, en France, un acheteur soucieux de ce genre de détails a intérêt à :

• se renseigner auprès du voisinage sur l’histoire de la maison ou de l’immeuble ;
• rechercher d’éventuels faits divers ou polémiques associés à l’adresse ;
• interroger directement le vendeur et l’agent immobilier sur d’éventuels événements marquants.

Certains professionnels conseillent d’aborder ces questions sans tabou, notamment pour les personnes très sensibles à ces sujets, qu’il s’agisse de criminalité, de bruit ou de croyances personnelles.

Maisons hantées, cinéma et marché immobilier

Aux États-Unis, l’histoire de la maison Ackley s’inscrit dans une culture populaire très friande de demeures hantées. D’autres maisons célèbres sont régulièrement citées, comme celle d’Amityville, sur Long Island, rendue célèbre par un fait divers sanglant en 1974 et par le film « Amityville, la maison du diable » sorti en 1979, ou encore la ferme de Harrisville, dans le Rhode Island, connue sous le nom de « The Conjuring house » après le succès de la saga de films d’horreur qui s’en est inspirée.

Dans ces cas-là, la notoriété du lieu nourrit un véritable tourisme de la peur, visites guidées à l’appui. Cette mise en scène peut, selon les lieux, soit dévaluer le bien pour un usage résidentiel classique, soit au contraire augmenter sa valeur pour une exploitation commerciale de type chambres d’hôtes à thème, visites payantes ou tournages.

La maison de Nyack, elle, reste avant tout un logement privé. Sa singularité tient moins à ses fantômes supposés qu’à la phrase inscrite noir sur blanc dans une décision de justice de l’État de New York : « en droit, la maison est hantée ». Une formule qui continue de hanter les salles de cours de droit et les réseaux sociaux… bien longtemps après le procès.

Hélène Vasseur

Lecture rapide : rédactrice en chef d’Eurotel, ancienne de l’hôtellerie, spécialiste des hôtels de caractère et des city-trips.

Hélène Vasseur a passé près de quinze ans dans l’hôtellerie avant de se consacrer à l’écriture. De la réception d’un palace lyonnais à la direction d’une maison d’hôtes, elle a appris à lire un hôtel de l’intérieur : ce qui fait une vraie adresse, et ce qui relève du décor.

Rédactrice en chef d’Eurotel, elle coordonne la ligne éditoriale et arpente l’Europe à la recherche d’hôtels de caractère et de destinations à raconter autrement. Sa conviction : on voyage mieux quand on comprend les lieux, pas seulement quand on les coche. Elle garde un faible pour les vieilles villes d’Europe centrale et les petits-déjeuners qui s’éternisent.